Guia rápido e atualizado sobre a Lei do Inquilinato

Guia rápido e atualizado sobre a Lei do Inquilinato

Lei do Inquilinato

O mercado imobiliário é bem agitado e uma das áreas que mais exigem trabalho é a locação de imóveis. Um dos motivos é a delicada relação entre a administradora, o proprietário e o locatário. Por isso, é essencial conhecer bem a Lei do Inquilinato e suas cláusulas, a fim de evitar problemas judiciais na imobiliária.

Neste artigo, vamos explicar melhor essa legislação. Para isso, apontaremos alguns direitos e deveres tanto do locador como do locatário. Acompanhe os próximos tópicos!

Qual é o foco da Lei do Inquilinato?

A relação comercial que envolve o aluguel de uma moradia é algo muito delicado. Se por um lado o proprietário do imóvel exige os seus merecidos direitos, por outro lado o inquilino também deseja ser respeitado. No entanto, o grande desafio é estabelecer os limites para a atuação de cada uma das partes, sem que ocorra uma “invasão” do espaço alheio.

Por esse motivo, foi criada a Lei do Inquilinato. Porém, os muitos aspectos que envolvem um contrato de aluguel sofreram modificações ao longo dos anos. Em vista disso, foram necessárias várias alterações nos artigos legais.

O resultado dessas atualizações foram expostos na lei 12.744/12, conhecida como a nova Lei do Inquilinato. Sendo assim, as novas diretrizes se encaixam nos moldes do moderno mercado de locação. Além disso, essa legislação tornou-se a base para possíveis mudanças futuras nas relações locatícias.

Por que é importante conhecer as regras da Lei do Inquilinato?

Alguns “torcem o nariz” quando se fala em conhecer as regras da Lei do Inquilinato, mas é essencial deixar de lado esta atitude. Uma vez que esse conhecimento impede que graves problemas, inclusive judiciais, aconteçam entre as partes envolvidas em um contrato de locação.

Contudo, não é necessário decorar cada artigo, mas sim entender como funcionam os dispositivos legais que regem esse tipo de relação contratual. Dessa forma, todo o processo de aluguel (desde a assinatura até o término da vigência do contrato) será tranquilo, seguro, além de promover o respeito pelos direitos do proprietário e do inquilino.

Entre os principais pontos abordados na Lei do Inquilinato, podemos citar:

  • Desocupação;
  • Despejo;
  • Contrato;
  • Fiança;
  • Quebra de contrato;
  • Garantias;
  • Direitos e deveres do proprietário e do inquilino.

Quais são as principais atualizações da Lei do Inquilinato?

O livro “Lei do Inquilinato comentada — doutrina e prática”, do escritor Silvio de Salvo Venosa, define a legislação que rege os contratos de locação como uma verdadeira codificação do inquilinato. Ainda segundo o autor, os princípios vistos na lei são bem delineados e abrangem direitos materiais e processuais. A seguir, veremos as principias atualizações desse importante conjunto de diretrizes. Confira!

1. Processo de despejo

Uma importante alteração na Lei do Inquilinato é referente ao processo de despejo. Nas regras anteriores, o inquilino precisava ser notificado por duas diligências e dois mandados antes de ser emitida a ordem para deixar o imóvel. Em alguns casos, os proprietários esperavam, em média, 14 meses para receber sua moradia de volta.

Depois de atualizada, a legislação permite a expedição de apenas um mandado de despejo. Após isso, o inquilino tem 30 dias para retirar-se do imóvel. Contudo, se o saldo devedor for quitado dentro de 15 dias, a ação de despejo fica suspensa. Antes, a lei exigia apenas um requerimento de promessa de pagamento da dívida — algo que favorecia o atraso desse processo.

2. Fiador

Um dos grandes avanços da nova legislação é a permissão da desistência, por parte do fiador, de um contrato de locação. Para isso, é necessária uma notificação prévia com pelo menos 30 dias de antecedência. Após esse aviso, o fiador continua responsável por até 120 dias. Dessa forma, o inquilino obtém tempo para encontrar outro fiador. Segundo a lei, essa troca pode ocorrer nas seguintes situações:

  • Ingresso do fiador em regime de recuperação judicial;
  • Dissolução familiar;
  • Morte do locatário;
  • Multas.

De acordo com as novas diretrizes, o locatário pode rescindir o contrato desde que pague uma multa pactuada. O valor será proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, fixado judicialmente. Em resumo, o locador não pode mais estipular, por exemplo, que o inquilino arque com um custo de rescisão fixo, independentemente do momento que desistir do contrato.

Pelo contrário, na hipótese de rompimento contratual por parte do locatário, a multa será calculada com base nos meses que restam para o fim do acordo, ou seja, proporcional às prestações por vencer.

Que outros direitos e deveres são assegurados pela Lei do Inquilinato?

Alguns direitos e deveres tanto do locador como do locatário foram preservados na nova legislação. Vejamos alguns deles a seguir!

1. Estado de conservação do imóvel

Um dos pontos importantes da Lei do Inquilinato trata do estado de conservação do imóvel no momento da assinatura do contrato. De acordo com as diretrizes, o inquilino tem o direito de receber a moradia em perfeitas condições de habitação. Por outro lado, o locador também tem a garantia legal de receber de volta o imóvel nas mesmas condições.

Para que esse direito seja respeitado, é importante que as partes contratuais sigam alguns procedimentos. No caso do proprietário, antes de entregar as chaves do imóvel, é necessário que realize uma vistoria completa nas instalações elétricas e hidráulicas, bem como na estrutura e na área externa.

Durante esse processo, o dono do imóvel deve utilizar um documento chamado laudo de vistoria. Nele, serão anotadas as condições da moradia e se pode anexar fotos que servirão como provas visuais das informações. Por outro lado, o inquilino precisa exigir que esse laudo seja apresentado.

Vale lembrar que o locatário pode desocupar o imóvel a qualquer momento sem pagamento de multa compensatória se constatar problemas estruturais. Desde que comprove a existência deles antes de entrar na moradia.

2. Isenção e obrigação de despesas

Alguns imóveis alugados ficam dentro de condomínios. Nesse caso, as despesas extraordinárias (gastos rotineiros de manutenção condominial) são de responsabilidade do locador. Entre esse tipo de despesas, podemos citar:

  • Obras de reforma ou expansão na estrutura do imóvel;
  • Pinturas de fachadas;
  • Melhorias na iluminação;
  • Troca de esquadrias externas;
  • Reformas que visam reaver as condições de habitabilidade do condomínio;
  • Instalação de equipamentos de segurança, esporte, lazer, telefonia e intercomunicação;
  • Constituição do fundo de reserva;
  • Gastos com decoração e paisagismo das áreas comuns.

Em contrapartida, cabe ao locatário as despesas ordinárias — destinadas à administração e funcionamento do condomínio. São elas:

  • Consumo de luz, gás, água e esgoto;
  • Conservação, pintura e limpeza das instalações das áreas comuns;
  • Manutenção dos equipamentos e conservação das instalações elétricas, mecânicas, hidráulicas e de segurança das áreas comuns;
  • Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  • Manutenção de equipamentos da área de lazer;
  • Rateios do saldo devedor do período da vigência contratual;
  • Reposição do fundo de reserva. 

3. Indenização por reformas

O inquilino pode ser ressarcido pela realização de reformas que se enquadrem no grupo de benfeitorias necessárias, como obras que visam aprimorar as condições de habitabilidade da moradia. São exemplos dessas benfeitorias:

  • Manutenção em telhados;
  • Consertos nas instalações elétricas e hidráulicas;
  • Pinturas de paredes.

Esse tipo de melhoria não necessita de autorização do proprietário. Entretanto, as reformas estéticas (conhecidas como benfeitorias úteis) no imóvel precisam de autorização do locador e não são indenizáveis legalmente. Entre esse tipo de reforma, podemos citar:

  • Troca de lâmpadas;
  • Substituição de portas e janelas;
  • Construção de uma garagem;
  • Instalação de grades;
  • Instalação de uma banheira.

4. Comprovantes de pagamentos

Os valores pagos na locação do imóvel, taxa de condomínio e outras despesas relacionadas ao contrato de aluguel, devem ser discriminados em comprovantes de pagamento. Caso deseje, o inquilino pode solicitar à imobiliária e ao proprietário o envio dessas notas visando à ciência dos gastos e o arquivamento deles.

O objetivo dessa regra é resguardar o inquilino de possíveis acusações de fraudes, inadimplências ou repasse de valores abaixo de acordado no contrato. Para garantir o cumprimento dessa regra, é muito importante que esteja em uma clausula do contrato.

5. Preferência de venda

Caso o locador queira vender o imóvel alugado, um direito que o locatário possui é a preferência de compra. Além disso, as condições para o pagamento da moradia pelo inquilino não podem ser diferentes de qualquer outro comprador.

No momento em que o proprietário desejar vender a moradia, é obrigatório que emita um comunicado para o inquilino informando sobre essa decisão. Esse aviso pode ser dado em uma carta com sinalização de recebimento por meio da assinatura do locatário. Além disso, se preferir, o locador pode expedir o comunicado por via judicial.

Após o recebimento, o inquilino tem 30 dias para manifestar o seu interesse pela compra do imóvel. Caso não haja nenhuma resposta dentro desse período, a moradia pode ser vendida para qualquer um que esteja interessado.

6. Contrato de aluguel

Para ser válido perante a lei, o contrato de locação precisa discriminar algumas informações importantes, como:

  • Dados pessoais do locador e do locatário;
  • Descrição do imóvel;
  • Valor da locação;
  • Índice e período de reajuste;
  • Forma de pagamento;
  • Modalidade de garantia;
  • Encargos a serem pagos pelo locatário;
  • Destinação do imóvel;
  • Duração do contrato;
  • Multas;
  • Termo de vistoria.

Diante dessas diretrizes, a relação locatícia será mais transparente e segura. Afinal, em caso de descumprimento de alguma cláusula, judicialmente valerá o que está escrito.

O que fazer diante de ações negativas do inquilino?

Como vimos, a legislação determina como o locatário deve proceder quando o inquilino, por exemplo, rescinde o contrato de locação. No entanto, quanto ao atraso no pagamento, a lei fixa o limite de uma prestação em um período de 24 meses. Se essa margem for ultrapassada, o locador tem o direito de pedir o imóvel.

Caso essas situações aconteçam, a melhor alternativa para a segurança do proprietário ou da administradora do imóvel é a garantia locatícia. Nela, por meio de uma plataforma moderna, é feito um cadastro com as informações do inquilino. Depois de uma análise de crédito, o contrato de locação é assegurado contra possíveis prejuízos financeiros. Sendo assim, o locador fica tranquilo em caso de inadimplência ou quebra de contrato.

Saber dos seus direitos presentes na Lei do Inquilinato e contar com recursos digitais facilitam o processo de locação, bem como ajudam na velocidade e segurança do fechamento do contrato. Assim, a garantia aumenta para o proprietário, ao passo que o locatário não enfrenta burocracia e a administradora eleva as suas receitas. Sem dúvidas, todas as partes saem ganhando.

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