Conheça os 4 ciclos do mercado imobiliário e invista melhor

Conheça os 4 ciclos do mercado imobiliário e invista melhor

ciclos do mercado imobiliário

Nos últimos anos, observamos as oscilações econômicas do setor de imóveis. A começar pela crise mundial em 2008, seguida por uma recessão nacional em 2013 e, por fim, a que se iniciou no primeiro semestre de 2020 – provocada pela pandemia. Mesmo sofrendo abalos, o monitoramento dos ciclos do mercado imobiliário o mantêm previsível, ajudando tanto os empresários quanto os investidores a fazerem projeção de negócios e a prevenir perdas.

Mas o que são os ciclos do mercado imobiliário? Qual é a importância de conhecê-los e analisá-los? Neste artigo, abordaremos esses questionamentos. Avance para os próximos tópicos!

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Por que é importante monitorar os ciclos da economia?

A economia mundial é como um organismo vivo que está em constante transformação. Sendo assim, podemos dizer que não existe uma completa estabilidade, mas períodos relativamente favoráveis. Os ciclos do mercado imobiliário visam compreender essa variação natural que acontece de tempos em tempos na economia e prever o futuro das imobiliárias.

Desse modo, os investidores percebem se é ou não um momento propício para investimentos. Afinal, os ciclos mais baixos sinalizam cautela, já os altos demonstram boas oportunidades para negócios.

Por isso, podemos dizer que é essencial aos empresários do mercado imobiliário o entendimento dos ciclos, uma vez que podem evitar grandes prejuízos e também a perda de excelentes investimentos. Logo, o monitoramento dos ciclos é uma questão de sobrevivência diante de crises econômicas.

Quais são os ciclos do mercado imobiliário?

As crises citadas na introdução do artigo não foram tipicamente do mercado imobiliário. Na verdade, os abalos vieram da economia nacional e mundial. Sendo assim, os ciclos do mercado imobiliário são impulsionados por oscilações externas. Então, chegamos à conclusão de que o setor de imóveis e o financeiro estão interligados. Vejamos quais são os ciclos e as suas características!

1. Expansão

Esta etapa é o topo da prosperidade do mercado imobiliário. Impulsionado pelos “ventos favoráveis” da economia, o setor apresenta:

  • Elevação nos preços dos imóveis;
  • Aumento das vendas de unidades;
  • Incentivos para a construção vindos do setor público e privado;
  • Grande volume de obras e lançamentos;
  • Muita procura e baixa oferta de imóveis vagos.

Geralmente, todos esses fatores são o resultado:

  • Do aumento da renda dos compradores;
  • Da baixa taxa de desemprego;
  • Do otimismo dos investidores;
  • Da redução das taxas de juros do financiamento;
  • De um corte no percentual da Selic.

Um exemplo real do ciclo de expansão no Brasil foi o período entre 2008 e 2011. Segundo dados levantados pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês) e publicados pelo portal de notícias G1, a valorização imobiliária nacional ficou acima dos 20% ao ano. Essa ascendência permaneceu até 2013, quando o número de financiamentos atingiu a margem de R$ 109,2 bilhões. Quem investia nessa época, obtinha retornos financeiros expressivos.

2. Excesso de oferta

O aquecimento do mercado imobiliário durante a fase da expansão cria o cenário perfeito para o próximo ciclo: o excesso de oferta. Isso significa que a quantidade de imóveis disponíveis ultrapassa a procura dos consumidores.

Como o mercado não absorve a demanda, os lançamentos ficam estocados, os investidores começam a perder capital e a valorização dos imóveis desacelera. Os sinais de que essa fase chegou são:

  • Aumento no número de imóveis desocupados;
  • Diminuição da atividade de construção civil;
  • Estabilização dos preços das moradias;
  • Redução dos investimentos nos fundos imobiliários;
  • Estagnação da injeção de capital em novos empreendimentos.

No Brasil, o ciclo do excesso de oferta chegou em 2013 e foi potencializado pelo grande volume de obras em decorrência da Copa do Mundo de 2014. Nesse cenário, o ano de 2015 registrou uma desaceleração considerável. Como os anos anteriores foram prósperos, 2015 terminou estável com um aumento irrisório de 1,6% em relação a 2013.

3. Recessão

O ciclo de recessão é o resultado direto do excesso de oferta. Devido ao grande número de imóveis, o mercado exige uma redução de preços. Por outro lado, as construtoras e incorporadoras cedem a essa pressão visando limpar os estoques. Dessa forma, em vez de nenhum, conseguem ter uma margem menor de lucro. Quando a recessão se apresenta no setor de imóveis, observa-se:

  • Queda no preço dos imóveis;
  • Perda de capital das empresas de construção e dos investidores;
  • Grande número de moradias vagas;
  • Falta de otimismo no setor.

Esse ciclo do mercado imobiliário pode ser ainda mais devastador se for estimulado por fatores econômicos externos. Por exemplo, em 2015, o enfraquecimento da economia brasileira e as incertezas políticas potencializaram a recessão. Os efeitos foram:

  • Alta da Selic e dos juros do financiamento;
  • Escassez de crédito;
  • Medo de compradores e investidores em negócios imobiliários;
  • Perda do poder de compra da população.

Essa tempestade lançou uma onda de instabilidade que sacudiu o mercado imobiliário nos anos seguintes. Durante esse período, poucas empresas se aventuravam em lançamentos e apenas investidores que possuíam capital reservado conseguiam adquirir imóveis.

4. Recuperação

O fôlego começa a retornar no mercado imobiliário no ciclo da recuperação. Apesar da desconfiança de investidores e compradores, nota-se um leve aumento na demanda. Em seguida, inicia-se a procura por crédito nas instituições financeiras que, por sua vez, amenizam as taxas de juros – embora com pouca generosidade. Nesse ciclo, o cenário é o seguinte:

  • Tímida retomada da construção civil;
  • Queda no volume de imóveis vagos;
  • Elevação do otimismo dos investidores.

Seguindo a mesma linha do tempo dos tópicos anteriores, a fase de recuperação deu os primeiros sinais em 2018 e começou a se mostrar mais claramente em 2019. Antes do início da pandemia, as projeções do IBGE apontavam para a influência do mercado imobiliário no Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro em 2020.

Por que analisar os ciclos do mercado imobiliário antes de realizar investimentos?

Mas afinal, qual é o melhor ciclo para realizar investimentos? Depende muito do perfil do investidor. Geralmente, a fase de recuperação é a mais indicada, pois as condições de financiamento ficam mais atraentes, é grande a oferta de imóveis e os preços ainda não começaram a subir.

Para os investidores mais experientes e, como dito, detêm um capital reservado, o ciclo da recessão pode ser interessante. Uma vez que as empresas querem vender os estoques e fica mais fácil conseguir descontos vantajosos.

Sendo assim, o melhor caminho é observar o comportamento da economia e, com base no entendimento dos ciclos do mercado imobiliário, traçar uma boa estratégia. Felizmente, o setor nunca permanece em um mesmo ciclo. Logo, bons ventos sopram depois das tempestades.

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